A-KAMULAŞTIRMA NEDİR

Kamulaştırma, bir diğer adıyla istimlak; özel mülkiyete konu olan taşınmaz mallara, devlete ait kurum ve kuruluşlarca “kamu yararı” gözetilerek kanunda belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde bedelinin ödenerek el atılmasıdır. Dayanağını 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ve Anayasa’nın “Kamulaştırma” başlıklı 46. Maddesinden  alan kamulaştırma işlemi, vatandaşların sahip olduğu, Anayasal hak olan “mülkiyet hakkı”nı sınırlandırdığından kamulaştırma davası sürecinin çok hassas bir şekilde alanında uzman kamulaştırma avukatı ile yürütülüp ele alınması gerekmektedir.

“Anayasa MADDE 46- (Değişik: 3/10/2001-4709/18 md.) Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

Kanun maddesinde geçen taşınmaz mal ifadesinden, üzerinde yalnızca yapılar olan taşınmazlar anlaşılmamalıdır. Arsa, Arazi gibi üzerinde konut yahut yahut herhangi bir yapı olmayan taşınmazlar da kamulaştırma işlemine tabi tutulabilir.

Kanun metninde geçen “kamu yararının gerektiği haller” kriterine de ayrıca dikkat edilmelidir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi birçok kararında kamu yararı olmamasına rağmen kamulaştırma işlemi yapıldığı için, Türkiye’yi mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle tazminata mahkum etmiştir.

Ayrıca kamulaştırma işlemi yapılırken yalnızca el konulan taşınmazın emsal bedelinin vatandaşa ödenmesi de yeterli değildir.

Zira;  o taşınmazın bedelinden ziyade kendisi vatandaş için çok önemli olabilir. Vatandaş belki bütün hayatını, düzenini o taşınmaza göre kurmuş olabilir. Bu nedenle ödenmesi gereken kamulaştırma bedelinin de hakkaniyet gereği yalnızca emsal bedelden ibaret olmayıp bir miktar daha yüksek olması gerekmektedir.

B-KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ SÜRECİ NASILDIR

Kamulaştırma sürecini 6 aşamada ele alabiliriz.

1- ÖDENEK TEMİN EDİLMESİ

Kamulaştırma Kanunu’nda 2001 yılı öncesinde değişiklikler yapılmadan önce idare tarafından kamulaştırma işlemi yapılmakta; ancak daha sonra ödenek olmadığı için vatandaşlara ödeme yapılamamakta ve böylece çokça mağduriyetler yaşanmakta idi. Kanun koyucu  tarafından vatandaşların bu mağduriyeti görülmüş 2001 yılında kanunda yapılan düzenlemeler ile idareye kamulaştırma işlemine başlamadan önce ödeneği hazırlaması zorunluluğu getirilmiştir. Böylece idare önce parasını hazırlayacak ondan sonra kamulaştırma işlemlerine girişecektir.

2- KAMU YARARI KARARI ALINMASI

Kamulaştırma, doğrudan vatandaşların Anayasa’da korunan temel hak ve özgürlükler arasında sayılan “mülkiyet hakkını” ihlal ettiğinden bu işlemin yapılabilmesi; Anayasa’nın 46. maddesinde belirtildiği üzere; ancak “kamu yararı” var ise mümkündür.

Bu nedenle idarenin yapacağı işlemde mutlaka “kamu yararı” kararı alınarak bu durumun tespit edilmesi, ondan sonra işlemlere devam edilmesi gereklidir. Burada kamu yararını gerektiren haller nelerdir, kamu yararı ne demektir soruları gündeme gelmektedir.

Kamı yararı toplumun genelinin menfaatlerini ilgilendiren, toplumun genel yararına olan yarardır. Örneğin hastane yapımı, baraj yapımı, yol yapımı gibi vatandaşlara hizmet getiren işlemleri sayabiliriz. Tabii her zaman doğrudan vatandaşlara yönelik hizmetler olmayabilir. Öncelikle idareye, dolaylı olarak da vatandaşlara hizmet getiren işlemler de kamu yararını gerektirebilir. Kamu yararı konusunda daha detaylı ve teknik bilgi almak isterseniz şu makaleyi okuyabilirsiniz.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamu yararı kararı verecek merciler” başlıklı 5. Maddesinde kamu yararını kimlerin verebileceği sayılmıştır.

Buna göre:

“a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

  1. Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda bakanlık,
  2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
  3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
  4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
  5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
  6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
  7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
  8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe

idare kurulu,

  1. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
  2. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
  3. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
  4. b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
  5. c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına

kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.”

Kamu yararı kararı verebilir.

Kamu yararı kararı alınması zorunluluğunun tek bir istinası vardır. Bu istisna 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 6. Maddesi’nde belirtilmiştir.

Buna göre onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır ve doğrudan kamu yararı kararı almaksızın ve onaylatmaksızın işlemler yürütülür.

Belirmeliyiz ki kamu yararı  soyut bir karardır. Yani ortada henüz hangi taşınmazın kamulaştırılacağı, ne kadar yüz ölçümünün vs. kamulaştırılacağı belirli değildir.

3- KAMULAŞTIRMA YAPILACAK TAŞINMAZIN ve MALİKLERİNİN NET VE SOMUT BİR BİÇİMDE BELİRLENMESİ ve KAMULAŞTIRMA KARARI ALINMASI

Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır ve böylece kamuşlaştırılacak taşınmazı belirler. Ayrıca kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

Böylece idare, yukarıda da belirtmiş olduğumuz soyut bir biçimde almış olduğu kamu yararı kararını, somutlaştıracak ilgili taşınmazın kamulaştırma kararını alır.

Daha sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre dava açtığına dair mahkemeden alacağı belgeyi tapu idaresine ibraz edilmezse bu şerh tapu idaresi tarafından resen sicilden silinir.

4- TAŞINMAZ BEDELİNİN KIYMETİNİN BELİRLENMESİ VE PAZARLIK İÇİN UZLAŞMA KOMİSYOSUNUN KURULMASI

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra İdare, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma veya trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İlerleyen aşamada vatandaşın muhatap olacağı, pazarlık yapacağı komisyon budur.

5- İDARECE SATIN ALMA USULÜNÜN DENENMESİ

İdare taşınmazı pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. İdare mutlaka taşınmazınızı satın alacak diye bir şey yoktur. Trampa da yapılabilir. Trampa halk arasında “takas” olarak bilinen, bir malın başka bir mal ile değiştirilmesi işlemidir. İdare  taşınmazınıza karşılık, size idareye ait başka bir taşınmazı vermeyi de teklif edebilir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır.

İdare kıymet takdir komisyonunun belirlemiş olduğu üst sınır bedeli bu görüşmede doğrudan malike teklif etmeyebilir. Yapılan pazarlık görüşmeleri neticesinde teklif edilen miktar komisyonun belirlediği üst sınırı geçmemek üzere daha sonra arttırılabilir.

Anlaşma halinde anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir.

Vatandaşların burada çok dikkat etmeleri gereken bir husus mevcuttur. Eğer idarenin vermiş olduğu miktar düşükse ve dava yoluna gidilirse kamulaştırma bedeli olarak daha fazla para alınabileceği düşünülüyorsa asla anlaşma tutanağına imza atılmamalıdır.

Eski kanundaki düzenlemeye göre anlaşma tutanağı imzaladıktan sonra devrin gerçekleşmesi için malikin tapuda ferağsı (bir mülkü resmi olarak başka birine devretmesi) gerekmekte idi.

Yani malik anlaşma tutanağını imzalasa dahi tapuda devri yapmadıysa o tutanak hiçbir işe yaramamakta, malik daha sonradan vazgeçebilmekteydi. Ancak kanun maddesinde 2016 yılında yapılan değişiklik ile anlaşma tutanağı tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılmaktadır. Yani idare doğrudan malikin devir işlemine katılmasına gerek görmeksizin devri kendi başına bu tutanakla yapabilmektedir.

Anlaşma gerçekleşir ve tutanak imzalanırsa anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli malike ödenir. Artık kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Eğer Malik, kamulaştırma sürecini durdurmak istiyor ve kamulaştrımanın tamamına itiraz ediyor ise; örneğin kamu yararı olmadığı düşüncesinde ise, yahut idarenin bu işlemi yapmaya yetkili olmadığını ya da idari işlemin konusunun hukuka aykırı olduğunu düşünüyor ise, idarenin almış olduğu kamulaştırma kararının tebliği tarihinden itibaren 30 gün içinde, İdare mahkemesinde, yürütmenin durdurulması istemli, “Kamulaştırmanın İptali” davası açmalıdır.

Dava açmak doğrudan kamulaştırma işlemini durdurmaz. Mahkemeden yürütmenin durdurulması da istenmelidir. Yürütmenin durdurulmasını istemek de yeterli değildir; ayrıca mahkeme tarafından bu talebin haklı görülmesi ve kabul edilmesi gereklidir. Eğer talebiniz kabul edilirse, daha sonra idarenin açacağı bedel tespiti ve tescil davasında, sizin açmış olduğunuz “kamulaştırmanın iptali” davasının sonucunun bekletici mesele yapılması zorunludur. 

Burada 30 günlük dava açma süresine de çok dikkat edilmelidir. Zira İdare Mahkemelerinde normalde süreler 60 gün iken bu davada 30 gün belirlenmiştir. Ve bu süre hak düşürücü süre olduğu için süreyi kaçırmak ciddi şekilde mağdur olunmasına neden olacaktır.

“Kamulaştırmanın İptali Davası”, “Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası” ile karıştırılmamalıdır. Konuları farklıdır. Eğer malik yalnızca idarenin teklif ettiği bedele itiraz edecek ise, herhangi bir dava açmasına gerek olmayıp, daha sonra idarenin açacak olduğu “kamulaştırma bedeli tespit ve tescil davasına” odaklanması yeterlidir.

6- KAMULAŞTIRMA BEDELİ TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASININ AÇILMASI

Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamadı ise idare tarafından  “Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası” açılır ve bir kısım bedel aşağıda detaylı bir şekilde ayrtıntılarını açıklayacağımız üzere vatandaşa ödenerek taşınmaz idare adına tescil edilir.

C- KAMULAŞTIRMA DAVASI VE MERAK EDİLEN SORULAR

1 -Kamulaştırma Davası Kimler Tarafından Açılabilir

İdare, anlaşma sağlayamadığı malike karşı taşınmazın bedelinin tespiti ve idarece tesciline davasını açabilir. Yani bu davayı yalnızca idare açar.

2- Kamulaştırma Davası Masraflarını Kim Öder

Tüm harç ve masrafları idare tarafından karşılanır.

3- Kamulaştırma Davası Hangi Mahkemede Görülür

Yetkili mahkeme, taşınmazı bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise “Asliye Hukuk Mahkemesi”dir.

4- Kamulaştırma Davası Ne kadar Sürer

Kamulaştırma davaları herhangi bir özel durum söz konusu değil ise ortalama 2 yıl içerisinde bitmektedir. Ancak bu süreyi değiştirecek çokça faktör bulunmaktadır. Örneğin bulunduğunuz ildeki mahkemenin elindeki dava dosya sayısı, yani iş yükü önemlidir. İstanbul’da görev yapan bir mahkeme ile küçük bir ildeki mahkemenin iş yükü aynı olamayacağından küçük ildeki davanın daha erken bitmesi beklenebilir. Bununla birlikte kamulaştırılacak taşınmaz üzerindeki malik sayısı da önemlidir. Bazı taşınmazlar vardır ki yüzlerce maliki vardır ve bu maliklerin bir kısmı kayıptır. Bu durumda teşkili sağlanması ve tebligatların yapılması da zor olacaktır. Mahkeme tarafından gönderilen tebligatların tebliğ edilememesi durumunda avukatınızın bunu takip mahkeme kalemi ile görüşerek yeniden tebligat çıkartılmasını istemesi ekstradan oluşacak zaman kayıplarını önleyecektir.

5- Kamulaştırma Bedeli Ne Zaman Ödenir

Kamulaştırma bedelinin ödenmesinde iki durum söz konusudur.

Hakim tarafından davanın sonunda bir kamulaştırma bedeli tespit edilir.

a- Eğer tespit edilen bu miktar, Kıymet Takdiri Komisyonunun size pazarlık aşamasında teklif ettiği miktardan yüksek ise, hükümle birlikte Kıymet Takdir Komisyonu’nun belirlemiş olduğu bedel davanın kesinleşmesi beklenilmeksizin tarafınıza ödenir. Aradaki fark tutarı ise faiz için 3 aylık vadeli hesaba yatırılır. Mahkemenin kararı İstinaf veya Yargıtay’dan onanırsa aradaki bu farkı da daha sonra faiziyle birlikte alabilirsiniz.

b- Eğer davanın sonunda hakimin tespit ettiği tutar, Kıymet Takdiri Komisyonunun size pazarlık aşamasında teklif ettiği miktardan düşük ise, hükümle birlikte Hakimin belirlemiş olduğu bedel davanın kesinleşmesi beklenilmeksizin tarafınıza ödenir. Mahkemenin vermiş olduğu bu karar İstinaf veya Yargıtay tarafından lehinize bozulursa daha sonra o tutarı da hükümle birlikte idareden alabilirsiniz.

Kanunda 2018 yılında değişiklik yapılmış olup, son durum belirttiğimiz şekildedir. İdare ödediği paraları üst mahkemelerden gelen kararlar sonucunda vatandaşlardan geri almakta zorlandığı için bu şekilde vatandaş aleyhine düzenleme yapılmıştır. Eski kanunda hakim tarafından belirlenen tutar komisyonun belirlediği tutara bakılmaksızın doğrudan hükümle birlikte vatandaşa ödenmekte idi.

6- Kamulaştırma Davası Süreci Nasıldır

a- İdare tarafından Kamulaştırma Bedeli Tespiti ve Tescili davası açıldıktan sonra Mahkeme, belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

Ayrıca Mahkeme, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.

Yargılamaya ilişkin teknik ayrıntılı bilgiler Kamulaştırma Kanunu’nun 10. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

b- İlk olarak “ön inceleme duruşması” yapılır. Ön inceleme duruşmasında; hakim tarafların anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları tespit eder ve bunları tutanağa geçirir. ilgili kamu kurumlarına müzekkereler yazar.

Örneğin taşınmaz tarla vasfında görünmekte; ancak belediye hizmetlerinden yararlanıyor ise arsa vasfında kabul edilmesi için belediyeye ve tarım ilçe müdürlüklerine yazılar yazılmalıdır. Dosya durumuna göre gerekiyorsa valiliklerden, tapudan bilgi alınabilir. Bu tespitin yapılması taşınmazın değerini başlı başına değiştirecektir. Bu nedenle kamulaştırma davalarının alanında uzman kamulaştırma avukatı tarafından takip edilmesi, gerekli müdahalelerin yapılabilmesi açısından çok önemlidir.

c- Ön inceleme duruşması sonrası hakim keşif günü belirler ve bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bu keşife zorunlu olmasa da vekalet vereceğiniz kamulaştırma avukatı da katılmalıdır. Keşif yapılmadan taşınmazın değerinin belirlenmesi mümkün değildir. Keşifte avukatın müdahalesini gerektiren haller olabilir.

Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

d- Bilirkişiler arasında taşınmazın vasfına göre zirat mühendisi, inşaat mühendisi, fen bilirkişisi, gayrimenkul değerleme uzmanı olabilir.  Bilirkişiler taraflar ve diğer ilgililerin de beyanı da dikkate alarak, kanunun 11 inci maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler ve rapor taraflara tebliğ edilir. Rapor taraflara tebliğ edildikten sonra 2 haftalık itiraz süresi vardır. Bedel düşük geldi ise avukatınızın  burada yapacağı itiraz üzerine Mahkeme ek bilirkişi raporu alınmasına karar verilebilir.

e- Hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.

Kamulaştırma Kamulaştırma Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.

İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

D- KAMULAŞTIRMA BEDELİ (İSTİMLAK BEDELİ) NASIL HESAPLANIR

Kamulaştırmanın bedeli belirlenirken taşınmazın vasfına göre hesaplama yapılmaktadır. Buna göre 2 türlü hesaplama yapılmaktadır.

a- Taşınmaz arsa vasfında ise; taşınmazın emsallerine göre değerine bakılmaktadır.

b- Eğer taşınmaz tarla vasfında ise; değeri gelir metoduna göre belirlenir. Tarla üzerinden elde edilecek ürün gelirlerinin yıllara göre kapitülasyon faiziyle hesaplaması yapılarak sonuç bulunmaktadır.  Ancak bazı arsalar vardır ki şehirleşmenin ve imar planının çok yakınında bulunur. Hatta belediye imkanlarından dahi yararlanabilmektedir. İşte bu tarlaların gerçek değerine sadece “objektif değer hesaplaması” yöntemiyle ulaşılabilmektedir. Buna göre her ne kadar sınıfı tarla olsa da objektif değer hesaplaması yapılacak ve böylelikle belki de %50, %200 daha fazla değer ortaya çıkacaktır.

Kanunda 2018 yılında yapılan son düzenleme ile vatandaş aleyhine olarak objektif değer atışının arsa bedelinin yarısını, yani %50’sini geçemeyeceği öngörülmüştü. Ancak bu düzenleme Anayasa Mahkemesi tarafından 2019’da iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, ‘arazi bedelinin yarısını geçmemek’ ibaresinin, ölçülülük ilkesine aykırı olduğunu. kamulaştırma bedelinin tespitinde kamulaştırmanın anayasal öğelerinden biri olan gerçek karşılığa ulaşılmasını engelleyen, mülkiyet hakkının ölçüsüz biçimde sınırlandırılmasına neden olan bu kuralın Anayasa’nın 13, 35 ve 46’ıncı maddelerine aykırı olduğunu beyan etmiştir.

Bunlarla birlikte; 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde de kamulaştırma bedelinin nasıl tespit edilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Buna göre Bilirkişi kurulu:

a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı)  Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit etmektedir.

E-KAMULAŞTIRMA AVUKATININ ÖNEMİ

Genellikle uygulamada gördüğümüz hata, bu davaların kendi kendine ilerleyeceğinin, bir kamulaştırma avukatına ihtiyaç olmadığının düşünülmesidir. Ancak yukarıda makalede belirttiğimiz üzere kamulaştırma kanunu sürekli değişiklik gösteren bir kanundur. 2018 yılında kanunda çokça değişiklik yapılmış, hatta 2018 yılında değiştirilen bazı kanun maddeleri 2019’da kaldırılmıştır. Bu nedenle güncel mevzuatı bilen ve takip eden, Yargıtay’ın emsal içtihatlarına hakim, bu alanda çalışması ve makaleleri olan, alanında uzman kamulaştırma avukatı ile bu davaların yürütülmesi sizin için faydalı olacaktır.

Böylece kamulaştırma avukatı tarafından Mahkemeye sunulan beyan dilekçeleri ile,  keşif esnasında gerekli müdahaleler yapılarak, bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan raporun eksik ve hatalı bir şekilde düzenlenmesi durumunda gerekli itirazlar belirtilip yeniden bilirkişi incelemesi yapılması sağlanarak olası hak kayıplarınızın önüne geçilmekte ve taşınmazın hak ettiği değerde kamulaştırılması sağlanmaktadır.